Darea în plată, taxată de stat ca o vânzare

Darea în plată, taxată de stat ca o vânzare
27 iunie 2016 Printează articolul

Darea în plată, este, din păcate, taxată de stat ca o vânzare. Mult disputata şi discutata Lege nr. 77/28 aprilie 2016, privind darea în plată a imobilelor în schimbul obligațiilor asumate prin credite, este taxată de stat ca o vânzare imobiliară. Pentru a veni în sprijinul tuturor celor care sunt nevoiţi să apeleze la această lege, Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România explică ce paşi trebuie urmaţi, clarificând detaliile importante.

Pentru stingerea datoriei, toate imobilele ipotecate se cedează băncii

La data de 13 mai 2016 a intrat în vigoare legea 77 din 28 aprilie 2016, care reglementează darea în plata a imobilelor în schimbul obligațiilor asumate prin credite. Legea se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât și actelor încheiate după această dată. Practic, această lege reglementează situația în care cel care a contractat un credit are posibilitatea de a stinge datoriile rezultate din contractul de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat în favoarea creditorului, în situația în care părțile contractului de credit nu ajung la un alt acord. Sunt exceptate de la prevederile legii creditele acordate prin programul ”Prima Casa”.
În situația în care, prin contractul de credit, suma împrumutată a fost garantată cu două sau mai multe bunuri imobile, atunci debitorul va trebui să ofere în plată toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului (băncii) pentru stingerea datoriei.

Condiţii îndeplinite cumulativ pentru darea în plată

Pentru a putea fi aplicată, Legea 77/2016 prevede anumite condiții, care trebuie îndeplinite cumulativ, anume:
• Creditorul trebuie să fie o instituție de credit, instituție financiară nebancară sau cesionară a creanțelor deținute asupra consumatorilor, iar consumatorul trebuie să fie o persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociații, care acționează în scopuri din afara activității sale comerciale, industriale sau de producție, artizanale sau liberale și trebuie ca consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracțiuni în legatură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi.
• Suma împrumutată, la momentul acordării, nu trebuie să depășească echivalentul în lei al sumei de 250.000 de euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de BNR în ziua încheierii contractului de credit.
• Creditul trebuie să fie contractat de consumator cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință sau, indiferent de scopul pentru care a fost luat, să fie garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință.

Notificarea privind stingerea datoriei

Pentru a beneficia de prevederile legale, debitorul (persoana care a făcut împrumutul la bancă) trebuie să parcurgă o anumită procedură. În primul rând, debitorul trebuie să comunice creditorului (băncii sau instituţiei de credit la care are creditul sau care a preluat creditul de la bancă) o notificare prin care îl informează că a decis să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei.
Notificarea se poate face prin intermediul unui notar public, executor judecătoresc sau avocat. În situația în care notifacrea se face prin intemediul unui notar public, trebuie achitată o taxă de aproximativ 100 lei, la care se adaugă cheltuielile de comunicare. Notificarea va cuprinde intervalul orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la notarul public propus de debitor în vederea încheierii actului de dare în plată.

Suspendarea plăţii către bancă, din momentul notificării

De la momentul notificării se suspendă orice plată către creditor (bancă), precum și orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor (bancă) împotriva debitorului, codebitorului sau împotriva garanților personali sau ipotecari. Creditorul (banca) poate contesta îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii în termen de 10 zile de la data comunicării notificării. Până la soluționarea definitivă a contestației formulate de creditor, se menține suspendarea plății către acesta, precum și a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare. Dacă se admite contestația formulată de creditor, părțile vor fi puse în situația anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de prezenta lege. Dacă creditorul (banca) nu se conformează prevederilor legale și nu se prezintă pentru încheierea actului de dare în plată, debitorul (persoana care a făcut împrumutl la bancă) se poate adresa instanței solicitând pronunțarea unui hotărâri care să constate stingerea obligațiilor născute din contractul de credit ipotecar și să transmită dreptul de proprietate către creditor.
Și consumatorul care a fost supus unei executări silite asupra imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanței, de stadiul în care se află ori de forma executării silite, are dreptul de a cere instanței să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit.

Actele necesare pentru darea în plată

Cu cel puțin 3 zile înante de prima zi de convocare la notarul public, părțile transmit acestuia informațiile și înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată. Notarul public are nevoie, pentru pregătirea actului de dare în plată, de actele de proprietate ale imobilului, contractul de credit, contractul de ipotecă, cadastru, încheiere de intabulare, certificat de atestare fiscală, adeverință de la Asociația de Proprietari, certificat de performanță energetică, polița de asigurare împotriva dezastrelor, ultima factură ENEL și chitanța de achitare a acesteia, cărțile de identitate ale părților, procura prin care este împuternicit reprezentantul legal al creditorului, certificat de căsătorie, dacă este cazul, alte documente solicitate de notarul public instrumentator.

Actul de dare în plată, taxat asemeni vânzării

Actul de dare în plată, aşa cum prevede legea, este un act translativ de proprietate, ca urmare, modalitatea în care va fi taxat este similară actelor care transferă proprietate.
Cu alte cuvinte, cel care a ajuns în imposibilitatea de a-şi mai plăti ratele la bancă, nu doar că va rămâne şi fără casă, ci va trebuie să şi plătească la stat taxe ca şi cum şi-ar vinde casa.
Astfel, se va percepe impozit pe transferul dreptului de proprietate, onorariu, TVA și taxă de publicitate imobiliară pentru înscrierea în cartea funciară. Notarii publici au făcut o propunere Ministerului Justiției pentru reducerea onorariului cu 50% pentru autentificarea actelor de dare în plată prevăzute de Legea 77/2016, înțelegând să vină în sprijinul celor aflați în situația de a încheie astfel de acte.

Articol pus la dispoziţie de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România

adaugă comentariu

0 comentarii

Nu există comentarii !

Adaugă comentariu